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知乎股票万科a股票分析调查报告

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日期:2020-10-16 01:14

最低价股票-股票类证书

2020年10月16日发(作者:褚亮)
万科a股票分析调查报告
现如今人们生活富裕的情况下,就有了更多的娱乐项目,不 少的朋
友都喜欢投资,股票是投资的最早的一种方式。但是对于投资而言,
大家要明白,入市有 风险,投资需谨慎。下面就为大家推荐万科a股票
分析调查报告,感兴趣的朋友可以进行了解,相信大家 会有所收获。
一、房地产板块行业分析
1.1房地产行业现状分析
近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱
产业之一。其巨大的投资 价值和升值空间使越来越多的公司,企业加
入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在 预见的
未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。主要表现为以
下几个特点:
宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展
一方面给国家带来了巨大 的经济利润,但同时又给居民的生活造成了
不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了 政府政
策高度。近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。
xx年 * 爆发,国 家投资4万亿元刺激经济,增大内需。国家实行
积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展 。xx年的救
市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,
于xx~x x年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经
济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏 制房价上涨。xx年1~2月,
全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西 部城
市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及
其近乎到达顶峰的房 价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同
时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益 巨大。一季度
一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。总
的来说 ,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上
涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上 涨较快。
行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。我国人口众多,
经济快速 发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚
性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了 房价将会平稳上涨,但与
前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为
新 的投资热点。我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外
来人口众多,具有很好的区位优势。 房屋的刚性需求极大。同时,当前
我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及 “一人有难,众人相
帮” 等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。从
而使 得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的
年轻人等购买住房的主要群体。同时居民 收入的增加使其有了改善居
住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市
房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较
低状态,相对来说有很大的投资和发 展空间,由此近两年来,武汉,长
沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益,低投入
是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升
又导致更多的企业开发商品 房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,
且涨幅巨大。
1.2房地产行业的基本特征分析
房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高 、周期
长、地域性强的特点。随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革
的进一步深入和购房 信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会
长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总 趋势是增长
的。
行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断,国< br>家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。土地价格
的不断提升,致使开发商开 发商品房的成本提升,即生产成本提升。
“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身 之地,
而万科,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,
垄断寡头的“血拼 ”造成了房价的疯长。由此造成了恶性循环。市场
价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整 生产规模来获
得利润,因此房价很难下降。
1.3 房地产行业的前景分析
在可预见的未来,我国二、三、四线城市房价还有很大的上涨和投
资空间,成为房地产公 司新的投资目标。房地产行业在相当长的一段
时间内投资价值依然巨大,保障性住房将成为投资热点。同 时,大规模,
有实力的企业将瓜分整个房地产市场,利于不败之地,互相之间竞争
将更加惨烈。
二、公司的基本面分析
2.1 万科公司在行业中的地位
万科公司是目前中国最大的专业住宅开发企业,经过20多年的持
续努力,万科在品牌知名度、资金实力 、规模、盈利等方面具备了较
强的竞争优势。在资本市场上,万科以稳健的经营、良好的业绩和规
范透明的管理赢得了众多投资者和资本合作方的青睐。xx年1-7月
公司累计销售面积643.6万 平方米,累计销售金额747.3亿元,同比分
别增长62.58%和65.36%。预计万科全年销售 业绩在1300亿左右,上
半年已完成过半,在同类房地产企业中表现优异。公司坚持普通住宅
开发和快速周转的经营策略,在当前弱势市场中显现出良好的效果。
预计公司下半年仍可维持较高销售增 速。万科公司销售面积,营业额,
净利润等指标都位居全国前列。同时,公司资产负债率为77.85% ,真
实资产负债率为36.82%,资产负债情况健康。期末公司持有现金408
亿元,较xx 年末增长30亿元。公司有足够的资金实力进行优质项目
的获取和收购。与前几年的龙头老大的地位相比 ,近两年来房地产行
业竞争日趋白热化,恒大,中海,保利等公司已经对其产生了巨大威胁,
现 在的房地产市场已是几大寡头群雄割据的时代。竞争空前惨烈。但
万科公司规模巨大,依然在竞争中处于 优势地位。发展势头良好。
2.2 万科公司的区位分析
万科总公司位于 深圳。深圳投资需求平稳增长,房地产投资增长迅
速。xx年上半年市完成固定资产投资727.3亿元 ,增长11.1%,增长速
度较上年同期低2.7个百分点。其中,基本建设投资440.2亿元,增长
6.7%,占全部固定资产投资的比重超过了60%;由于上年基数较低,房
地产开发投资增长 迅速,累计投资205.7亿元,增长16.8%,增速同比
大幅提高了26.3个百分点。深圳经济水 平高,人均收入高,人民购买
意愿强烈,消费需求稳定增长,商品销售畅旺。深圳工业快速增长,效益显著提高,人均可支配收入高,购买欲望强烈。
2.2.1 深圳的人口分析
xx年末常住人口1035.79万人,其中户籍人口251.03万人。包括
流动人口 的总人口数为1322万人。属于人口密集型城市。深圳是一
个移民城市,最显著的特点便是外来人口居 多,人口压力过大,也造成
土地开发过快。在刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划(xx~2020< br>年)》的文件显示,深圳土地利用已接近极限。购买需求大,矛盾尖锐。
2.2.2 国家政策的扶植
深圳位于珠江三角洲东岸,隶属广东省,副省级城市,与香港陆地
相 连。在国家政策支持下,经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展
成为现代国际化城市,创造了世界城 市化、工业化和现代化的奇迹。
对于我国的门户,国家给予很高的扶植政策。xx年4月下旬放开了限< br>制港澳台居民只能购买一套房的规定。这意味着深圳楼市的投资大门
再度向港澳台居民打开,“限 外令”放开,实际上是给深圳楼市带来了
一波新的购房需求。这无疑对于万科来说是一种机遇。
三、万科公司的股利政策分析
3.1 股利支付方式分析
万科公司的(组合)支付方式多样。上市公司的利润分配有三种主
要方式:一是以上市公司当年利润派发 现金;二是以公司当年利润派
发股本;三是以公司盈余公积金转增股本。万科从1992年到xx年的< br>16 年间,8 年送股,5年转增,每年都实施现金分红。从具体支付形式
的组合来看,有“派 现”、“派现+送股”、“派现+转增”以及“派
现+送股+转增”等四种模式。需要指出的是,万科从 未以公司盈余公
积金转增股本。
3.2 万科公司收益面分析
持续高资本回报。有研究表明, 万科是xx 年以前上市的公司中
唯一一家每年实施现金分红的公司。 不考虑送股和转增,仅狭义或现
金股利支付率16 年年均即达27.08%;考虑送股的广义股利支付率
(每股按1 元折算,但不考虑公积金转增股本)16 年年均高达43.18%,
远高于证监会规范再融资新规:最 近三年以现金或股票方式累计分配
的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。由于万< br>科从xx 年开始高比例转增(此前无转增,此后的xx 年没有转增),以
xx 年的股本为基数,仅通过转增给股东的累计回报即达908%。换言
之,如果投资者在xx 年初买入万科股票并持股不卖,则其现在的股份
将增长9 倍:
(1+1010)*(1+4 10)*(1+510)*(1+510)*(1+610)-1=908% 事实
上,1991 年以来,万科股本规模扩张74 倍;以xx 年底的股价计
算,17 年来万科市值增长210 倍。 因此,万科是一家高度重视资本回
报的企业,在中国这样一个股东意识极其淡薄、股东文化极其薄弱的< br>新兴市场,这是极其难能可贵的。
3.3 万科公司留存收益比例分析
万科公司持续高比例留存。从另一个角度看,16 年来,万科净利留
存率年均高达72.92%,留存 收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,
如果按16 年平均每股收益0.54 元股计算,平均每年留存的每股收
益为0.40 元股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40
(元股),很明 显,高比例留存与高资本回报这一看似不可协调的悖论
在万科这里达到了持续的均衡和统一。
四、万科公司的管理模式分析
4.1万科公司经营模式分析
经营专业化。万科集团选择房地产为核心业务,既是商业游戏规则
对企业发展的客观要求,更是集团决策 者价值观系统的必然反映。万
科在早期的发展过程中,先后尝试了若干类型的多元化业务,曾一度
拥有“九大支柱业务”。当然、由分散经营风险的作用,随着市场竞
争的日益激烈,多元化业务使万科 应接不暇,甚至顾此失彼。企业要在
一个竞争的市场中生存和发展,就必须具有一定的经营优势。万科作
为一家新兴的企业,要获得经营优势,就必须审时度势,了解自身的特
点,对现有业务进行有机 的整合,有扬有弃。整合和扬弃的过程,实际
上就是对资源重新组合的过程,也是选择的结果。资源的合 理配置和
有效利用,是关系企业经营效果的重大问题。
4.2 万科公司的财务政策分析
为了继续保持地产业务的增长,万科公司对原有的,被视为成熟的< br>政策进行调整。采取更为积极的财务政策,这几年,万科建立了财务结
算中心,集中统一资金调度 ,对于提高资金利用效率发挥了积极的作
用。但是,万科财务效率方面仍有很大的提升空间,就内部来说 ,可以
进一步压缩管理成本;就外部来说,可以改变过去较为谨慎的做法,积
极拓展外部融资空 间。从另一角度来说,如果万科地产的盈利水平远
远高于银行贷款利率水平,这发行债券,可转换债券等 也是可行的,并
且有利于提高每股的盈利水平。
4.3 万科公司的产业结构分析
万科公司产业结构日益合理。进一步加大内部产业结构的调整,
万科除了房地产外,还发 展了商贸,加工业、文化传播以及策略性投资,
部分业务实际上并不能给万科带来多大利润,但增加了万 科不少的管
理成本。万科的业务结构应当进一步向房地产业务集中,比如加工业、
文化传播等可 以采取合资的办法逐步淡出,因为万科在这些业务方面
没有优势可言。对于万科的策略性投资,也应当采 取积极措施予以退
出。因此、在这种环境下,包括万科在内的诸多地产商只能是丢掉幻
想,事事 亲力亲为,但分工与合作业已成为经济生活的主旋律。房地产
行业也是如此,一方面、专业化程度的高下 已经成为开发商竞争力的
主要指标;另一方面,强强携手,密切合作在业内逐渐成为潮流。
五、万科公司的竞争力分析
5.1 万科的竞争力优势分析
顾客和潜在顾 客对万科品牌的评价都较高。市场一般公众认为万
科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性; 万科住户业
主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费
群对于万科优势 认同的差异的营销含义是:一方面可以有利于吸引潜
在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的 住户满意度和忠
诚度。
优秀的企业文化。万科的企业文化主要有四个特点:客户是我 们永
远的伙伴;人才是万科的资本;“阳光的照亮体制”;持续的增长和领
跑。正是万科的企业 文化为他在管理,开发,销销等活动中提供无形的
引导,使他们总是关注客户,重视人才,提供员工平等 的发展机会,不
断实现自己新的目标。 l 创新组织结构。组织结构要根据战略的变
化而变化 。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、
运营线、管理线、监控线,这样使得专业分工 更强,各线集中精力执行
专门的任务,每一个过程都得到高度关注。
具有前瞻的战略 眼光。战略调整背景:资源的紧缺,环境污染,公众
对环境更多的关注,政府的科学发展号召。战略调整 方向:实现从营销
的万科往技术的万科转型。所作的努力:xx年在东莞建立万科建筑实
验中心 ,紧接着又在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机,也是
培训中心。我们在这里做相关的技术研发 ,同时对产业链上的合作者
进行培训。如今承担CSR(社会责任)也是一种能力,而且是很重要的发展能力,这算是我对企业公民的新理解。讲环保,讲可持续,如今不
仅是一种责任,也是一种能力 ,一种竞争力。
研究开发能力强。万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开
发 出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超
过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新
超过60 项.通过创新研究部的努力,万 科有几十项专利正在申报.万
科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万科开发
的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。
5.2万科的竞争力劣势分析
重视顾客,文化建设,但对员工关注不够,员工满意度不是很高。 l
各城市顾客的评价不一。而在万科住户中,深圳的万科住户对万科的
满意程
度最高,而北京的万科住户对万科的满意程度最差,从而推荐率也
最差。说明在某些城市万科的住房,服 务等有待提高。
对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的限制,
是 影响万科地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的
房地产企业,万科在管理上少了许多国 企通病,但在某种程度上缺乏
政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地,较多的二级市场或公开
拍卖市场土地资源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策
略。这一策略固然给万科带来了巨 大的收益,其不足之处也很明显。
六.公司财务状况分析
6.1盈利能力分析
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。万科企业作为房地产
住房开发公司,在整个房地产行业居于重要地位。万科有一套自己的
盈利模式,主要是专注于商品住宅的 开发,业务聚焦经济核心区,享受
高净利率,业绩更多规模扩张。
6.1.1净资产收益率分析
万科08到10年的净资产收益率分别为12.65%,14. 26%,16.47%,
呈逐年上升趋势。万科的净资产收益率较同行业来说一直处于行业前
列 。在全球性 * * 下,仍保持了较好的收益率。净资产收益高,说明
企业资本运营效益好,企业权益 资本获利能力较强。xx年政府对房地
产的政策逐步出台,对房地产行业调控进一步加强,xx年的企业 净资
产收益率显现下降趋势,前三季的净资产收益率由10年的8.13%下降
到7.64%。
6.1.2总资产收益率分析
08年到10年,总资产收益率分别为3.38 %,3.87%和3.38%,万科的
资产总额呈现先上升后下降的态势,xx年前三季总资产收益率也 显现
下降趋势。xx年到xx年总资产的增加没有带来净利润的同等增加,
导致公司的总资产报 酬率降低,表明公司利用资产创造利润不断降低。
总资产收益率的下降趋势也表明公司的资产利用效率减 弱。总资产报
酬率低于行业整体平均水平。
6.2.1长期偿债能力分析
资产负债率表明100元资产中有多少于负债。在长期偿债能力分
析中,资产负债率反映 了债权人受保护的程度。万科近年来进行了较
大规模的股权融资和债券融资,但保持了较为稳定的资产负 债率。万
科08、09、10年的资产负债率分别为67.44%、67.00%、74、69%,说< br>明企业资产中有一半于负债。万科在资产结构中总负债占总资产的比
重较高,偿债压力大,这是由 于房地产在经营过程中需要大量资金的
原因。与A股市场资产负债率相比,万科近三年来资产负债率略低 与
A股市场。
6.2.2 短期偿债能力分析
在短期偿债能力分 析中,流动比率是一个重要指标。08年流动比
率低是由于短期借款的增加,09年的回款情况良好使流 动比率增
加,10年的流动比率下降与国家出台房地产调控政策有一定的关系。
xx年流动比率 的下降说明其偿还流动负债的能力有所减弱,需企业在
这方面加以调节。但万科A的速冻比率较低,这是 由于万科的存货较
多,在万科流动资产当中,存货高达858.9亿,其中拟开发的土地占了
存 货的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房产。企业流动比率
高于速冻比率,这是由于房地产企业在 收到预售的楼款时,只能计入
流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转。
6.3营运能力分析
6.3.1应收账款周转率分析
应收账款周转率是企 业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收
票据平均余额的比率,用来衡量应收款项的变现能力。从xx 年到xx
年,万科的应收账款周转率分别为48.11%,45.86%,59.76%,整体来看万科的应收账款周转率呈现上升趋势,说明应收账款的回收速度较好,
这是由于:一方面对赊款条件 和付款期控制的较紧,另一方面预收账
款的增加又说明了万科有较好的声誉。xx年前三季度应收账款周 转
率与同行业相比应收账款周转率低,这样会给企业资金周转带来困难,
不利于企业的发展。
6.3.2存货周转率分析
存货周转率是企业一定时期内销售水平或营业水平 与平均存货余
额的比率,表明企业在一定时期内存货的周转次数,反映企业存货变
现能力和销货 能力。万科的存货主要是以在建开发产品和拟开发产品
为主。xx年前三季度数据显示,存货周转率逐渐 增加,,原因就在于在
建开发产品和拟开发产品的增加。
6.3.3总资产周转率分析
总资产收益率是销售收入净额与总资产平均额的比较。总资产周
转率越高,企业资产经营效率越好该公司资产的增加只要是由于主营
业务收入的增加,使得总资 产周转率高,说明总资产使用效率较高,企
业的营运能力较强。
综合以上数据指标, 万科公司财务状况在整个房地产行业中属于
良好,也存在一定的财务风险。但万科在房地产行业树立了住 宅品牌,
并为投资者其带来了稳定增长的投资回报。
七 万科公司的投资分析
7.1 上半年公司经营状况
xx年初,国家下达一系列房价宏观调控措施, 房地产行业大势逆转,
上半年全国房地产销售增速明显放缓,一些主要城市销售同比下滑。
但以 快速周转和二三线布局为主要依托的万科A突显出高出同行的
抗压能力,在年初销售数据实现开门红,无 论销售金额和销售面积都
创出了历史新高,其中1月销售面积和销售金额分别比xx年同期增长
216.1%和220.8%,环比去年xx年12月分别增长140%和141%。在同
房地产板块股 票中表现非常抢眼。
上半年万科销售数据表现突出有如下原因:(1)公司坚持了合理定价、一个月内去化率60%的销售策略;(2)精装修、小户型产品竞争力
逐渐凸显,区域布局合理 ,产品结构风险较小;(3)开发速度快,新购土
地可迅速转化为新增供应,可售量较为充裕,高周转优 势继续发挥;(4)
提前布局二三线城市的战略和快速销售策略。
7.2 万科的核心竞争力分析
财务状况良好,资金压力不大。截止报告期末,公司持有货币资金339亿元,明显高于短期有息负债的总和237亿元。剔除因销售增长
而增长的收账款1228亿 元 * ,按照公司剩余其他负债项目计算的资
产负债率仅35.6%。财务稳健且安全性较高,业绩锁 定性强,维持龙头
优势,弱市中仍手持大量现金,为未来持续投资、经营奠定基础。
经营策略不变,产品定位合理,销售突出。根据市场环境,年初公司
就教保守地预计全年开工面积为13 29万平方米,1-9月,公司共实现
开工面积1139万平方米,完成全年计划数的85.7%。公司 装修房比例
不断上升,。总体来说,根据公司目前的销售情况,公司整体经营策略
不变。截止报 告期,公司今年累计新增项目18个,权益面积约115万
平方米,规划建筑面积约323万平方米。考 虑未来发展需要,未来公司
多考虑谨慎获取低价、优质土地资源。
合理调整全年推盘 节奏,预计全年推盘单月高点已在6月份实现,
总体平滑了全年销售分布,减轻了下半年集中推盘的销售 压力,全年
销售业绩突出。前三季度公司实现销售面积841.2万平方米,销售金
额970. 8亿元,分别比xx年同期增长39.9%和35.9%。报告期末,公司
已售未结项目累计达1208 万平方米,合同金额合计约1380亿元。公
司xx年全年和xx年部分业绩锁定。
其它公司不同,万科在进行ISO9001质量管理体系项目时充分结
合了流程再造(BPR)的思想, 根据效率与风险的分析进行了优化,而对
项目过程的工程质量监控流程则进行了强化,在服务质量方面也 充分
反映出以顾客为关注焦点的思想。设立有专门的品质管理岗,持续地
对管理体系的执行情况 进行审核,管理体系文件已经修改了多次,在
日常执行过程中,一旦体系出现问题就进行改进。
万科的员工的敬业精神、流程效率、持与其它公司不同,、管理的
一致性、开放的文化以 及对合作伙伴尊重。在战略、组织、流程、人
员、激励和文化等六方面全面提升进而形成组织的核心竞争 力,并在
严谨的执行力的保障下才能取得成功。而这些才是组织的根本,也是
万科得以在行业持 续领跑的动力支持。以理念奠基、视道德伦理重于
商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底 线、拒绝利益诱
惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。
优质的售后服务,万科是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全
方位客户满意度调查的住宅企业。xx 年,公司在行业内首先推出“冷
静期”概念,实行“三天无理由退订”。万科从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示,比如1998年成立的“万客会”,便
是仿照前者的客户组织“新 地会”成立的。而1997年和xx年分别被
万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”,足见万科一 直以来对
客户的尊重和关注。
7.3 对未来的投资分析
对于下 半年市场和行业走势,国家政策将进一步体现,供求关系将
进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。受 新房入市增加和销售放
缓 * ,商品住房可售存量将有所上升,销售速度将进一步下降,开发
商资金状况将进一步收紧。而随着地方政府土地供给的增加,下半年
土地流拍会愈加频繁,土地价格将面 临下行压力。与此相对应的是,
市场竞争将更趋激烈。
万科已经用速度尽量降低风险。预计公司在xx-xx年EPS0.70元、
1.01元、1.30元的 形势,维持NAV9.65元股。预计公司今明两年股
价趋于稳步上行态势,长远看上涨空间远大于下跌 空间,当前价位为
7.50元左右徘徊,短期趋势能上升至7.60元左右,中期趋势上升至
8 .00元左右,建议适量买入。

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