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中国房地产上市公司发展现状及趋势

作者:admin
来源:http://www.ycssp0359.com/gupiao
日期:2020-10-26 01:49

益生康健股票-股票图形组合

2020年10月26日发(作者:廖理)
中国房地产上市公司发展现状及趋势

摘要:中国经济的持续发展给房地产也带来了 勃勃生机,特别是对大的上
市房地产公司,既面临机会,同样也存在挑战。房地产企业的大量上市利弊究竟如何权衡,对企业自身发展和国民经济有何影响。它们的运行现状
及未来的发展趋势如何。本 文主要从我国的市场需求、经济政策及国际金
融环境等方面探讨当前我国房地产上市公司的发展现状与未 来趋势。在以
相关案例为参照的前提下,结合企业和政府的措施、政策,提出了我国不
同房地产 上市公司运行的具体方案。(The Chinese economy's sustained
development has also brought the full of vitality for the real
estate, specially to big going on the market Real estate company,
also faces the opportunity, similarly also has the challenge. Do
the real estate enterprise's massive going on the market advantages
actually how measure, has what influence to enterprise own
development and the national economy. Their movement present
situation and future trend of development how. This article mainly
from aspects and so on our country's market demand, economic policy
and international finance environment will discuss the current our
country real estate To be listed's development present situation
and the future tendency. In take is related the case as under the
reference premise, the union enterprise and government's measure,
the policy, proposed our country different real estate To be listed
moves concrete plan





关键词:房地产(Real estate)上市公司(To be listed)市场体制(Market
system)宏观调控(Macroeconomic regulation and control)现状(Present
situation)未来趋势(In the future tendency)




目录




绪论:随 着我国经济的持续快速增长,我国正在步入建设小康社会和城市
化快速发展时期,人们要求改善住房条件 和城市人口大幅增加,使房地产
市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。在我国加入WT O
的背景下,世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房地产市
场。同时,房地产业 经历了国家宏观调控,影响到房地产业未来的竞争格
局。我国数量多、规模小、集中度低,抵御风险能力 差,市场竞争力弱的
房地产开发商如何在新的形势下生存发展做大做强,是我国房地产企业不
得 不面对的一个重要而紧迫的问题。面对日益激烈的市场竞争环境,房地
产企业应全力构建其独有的核心竞 争力,实现可持续发展。公司上市意味
着更大规模的融资,势必为企业发展带来不可忽视的影响。房地产 企业也
置身其中,随着北京天鸿宝业公司和深圳金地集团在上海证券交易所上
市,标志着国家再 度放开了对房地产企业的上市限制。在沉寂了多年之后,
房地产企业又重登中国证券市场这个舞台。

上市对一个企业的发展来说,无疑是把双刃剑,利与弊、得与失,如
何面对上市,是 每个企业都要慎重的问题。对已经上市的房地产企业,它
们的发展现状及其未来趋势如何,本文予以分析 、论述。



正文:在证券市场发展的初期,我国已有一部分房地产企业 上市。但在
90年代初期,伴随着我国新一轮改革开放高潮的到来,我国经济出现了
一些问题, 其中,最突出的就是以炒作房地产为主要内容的房地产开发热、
金融秩序混乱和经济过热的问题。房地产 过热导致大量银行资金投入其
中,泡沫增多。房地产市场的过度火爆,造成了经济的虚假繁荣和严重的< br>通货膨胀,也使大量房地产企业处于高风险之中。从1994年下半年开始,
国家为了抑制房地产 开发过热,出台了一系列政策。在配股方面,中国证
监会于1995年明令:对将募集资金用于别墅性质 的高档住宅、度假村、
高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店的配股申请不予审
批;在新股发行方面,中国证监会则于1996年开始对金融、房地产行业
企业暂不受理。1997年继 续沿用了这一规定。
房地产企业上市暂停的几年间,房地产企业的融资渠道,主要依赖自
由 资金和银行贷款。没有理想的资金来源,房地产业的发展速度自然受到
影响。因此,如何通过多渠道的融 资活动来满足开发对资金的需求,是房
地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。而目前,证券市 场上的
房地产企业仅有30多家,且基本上是1991年~1994年之间发行上市的,
作为资 金密集型行业,房地产企业近年来的直接融资渠道并不畅通。一些
急于募集资金、扩大生产的房地产企业 ,开始通过“曲线上市”的方式 。
从证券市场筹集资金。通过买壳实现上市融资的目的,如金丰投资 ,
中远发展等。另有一些公司并不是从房地产这个门槛进入的,而是颇费周
折地通过其他领域进 入资本市场。如运盛实业以城市基础设施建设和环卫
的身份出现,利润大部分来自房地产的鲁润股份,却 是一家润滑油生产企
业。天鸿宝业获得的是近7年里证券市场签发给房地产企业的第一张准入
证 。因此,房企再度上市为房地产行业的发展,重新铺筑了一条“金光大
道”。房地产企业要想取得进一步 发展,必须突破资金、产品结构、企业
管理体制等方面存在的一系列问题。进军资本市场,实施资本运作 ,是企
业实现超发展的必然选择。新一代有实力的房地产开发商,将有可能得到
一个难得的机遇 ,那就是在资本市场的推动下,促使企业形成质的飞跃。
依托于证券市场,通过发行股票筹资,对股 份制房地产开发企业,
具有重大的意义。它不仅能进行大量的直接融资,使企业获得永久资本,
提高企业自有资本率,而且,将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。
由于房地产投资周期长、规模 大,社会上的大量小规模闲散资金无法被吸
收进来。在房地产证券化以后,这些小规模的游资也可以投向 于房地产开
发业务,扩大了房地产业的融资渠道。 企业上市之后,其运行的透明度
必然加大, 有多方股东对企业的经营进行监控,包括对财务、决策、机制、
架构等方面种种的监督,促进企业良性化 发展,因此,上市是企业前进发
展的一个途径。企业股票上市,必须经过证监会严格的审核,无疑提升了
上市公司的社会认知度,带来良好的声誉,促进销售。
房地产企业通过上市进行大量的融资,为企业发展提供了足的资金。
一些企业通过证券市场
获得了大量资金,如下表所示:
部分A股房地产上市公司融资情况一览
万科A(000002)
金地集团(600383)
金融街(000402)
苏宁环球(000718)
保利地产(600048)
增发募集资金100亿元
今年再度融资180亿元
今年再度融资100亿元
拟募集资金110亿元
公开增发融资70亿元
其它知名上市企业
万通地产(600246)
栖霞建设(600533)
海鸟发展(600634)
招商地产(000024)
珠江控股(000505)
莱茵置业(000558)
中粮地产(000031)
中华企业(600675)
浦东金桥(600639)
外高桥(600648)
陆家嘴(600663)
新黄浦(600638)
珠江实业(600684)
上海新梅(600732)
上实发展(600748)
世茂股份(600823)
万业企业(600641)

07年以来,我国房地产行业进入了一个前所未有的 发展时期,受人
民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响,全国的房地产市
场一片 火爆,不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从
机遇方面看,十七大之后,我国政府提 出了科学发展、构建和谐社会的要
求,对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图,近几年我国经济的高 速
平稳增长,居民的消费水平不断提高,国际大的投资环境的改善使得国外
更多的基金愈加关注 国内的房地产企业,这些利好都使得当前的房地产行
业充满了发展机遇。
然而,就当前的房地 产行业现状来看,挑战与风险还是不可忽视的。
众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面,一是土地。 二是资金。这两
个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
对于那些土地储备充足 、资金雄厚的房地产企业来说,04年之后的
三年时间他们的日子过得相当的舒服,每开发一个项目都能 获得丰厚的回
报,07年北京有一项目开盘时定价12000元平米,当时他们的营销总监
还担 心定价太高,但是开盘后,销售火爆,价格一路飞涨至18000元平
米,一个项目多赚几个亿。用他们 自己的话说“赚钱赚的都不好意思了!”
比起那些过好日子的房地产企业,手中没有什么土地、资金又不 充足的企
业,日子就十分艰难了。没有土地储备就没有项目开发,没有项目开发就
没有资金收益 ,没有资金就搞不到土地------那些没有土地储备的房地产
企业就陷入了这样尴尬的境地。
土地与资金是房地产企业能否生存发展的重要因素。
近期欧美金融危机愈演愈烈,并且呈现不 断扩大的趋势,并已经影
响到“新兴国家”的金融行业的稳定和投资者的信心。本次金融危机虽说
是金融行业“百年一遇”的内在危机爆发,但是却源自于房地产行业。由
于欧美连年的房地产泡沫的爆 裂,导致“次贷危机”爆发,进而影响到投
资人的信心,并反过来进一步影响房价,最终导致的金融危机 不断深化。
因此可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。
房地产行业虽 说是属于第三产业,但是却是属于“资金密集型”行
业,和金融行业密不可分共生共荣。从2005年- 2007年的“流动性过剩”
可以看出,信贷在房地产行业的过度发放、外行业及股市融资大量进入房< br>地产行业、外资过多资本介入房地产行业、银行给买房人的过度放贷,都
是对整个房地产行业的过 度发展起到主要的“推波助澜”的作用。
而这恰恰是中国房地产市场化以来从来没有经历过的。 本次外部的金融危机还没有见底,还没有人知道到底对全球乃至我
国的房地产行业影响的程度有多深 ,房地产行业还有部分人对政府的救市
存在盲目乐观。但是第一政府已经加大了住房保障的投入,相信这 也是
“救市”的重要举措,这个投入可以极大地拉动房地产投资的增长,进而
保持GDP的增长 ,但是对商品房房价的回调会“袖手旁观”;其次房地产
市场化多年的发展表明,政府的政策影响持续下 降,在巨大的市场面前,
政策越来越显示出力不从心。因此更多的是要知道整个金融危机影响到的
投资人的信心,进而影响到的房地产市场的影响。
从中国来看,房地产中长期的发展是持续健康稳定 的,但是眼下短
期的调整已经在所难免,如何坚持到“春天”就是整个行业企业需要认真
面对的 了。可以说外部金融危机对整个行业的价值观、风险意识等影响深
远。
“中国房地产TOP1 0研究组”通过对房地产上市公司系列研究认为,
规模化、专业化、集中化是房地产上市公司的发展趋势 。中国房地产上市
公司规模普遍偏小,总资产绝大多数在30亿以下,总市值多数在60-90
亿之间,企业规模与国际化企业相差甚远。房地产又是一个资金密集型行
业,只有规模大,才更利于企业 融资;2002年国土资源部11号令的发布,
土地实施招标拍卖,房地产市场将更加公开、平等,开放 ,逐步规范。北
京、上海、深圳、广州等大城市前五位开发商占有当地15%-30%的市场份
额,综合实力10强的房地产上市公司,收入和利润总额已占到全部房地
产上市公司总额的60%,房地 产市场将逐渐进入地产巨头时代。房地产开
发专业性非常强,从购买土地、开发建设到市场销售和售后服 务,涉及面
广,操作过程复杂;房地产又具有投资大,风险高的特性,任何一种非专
业性的行为 ,都可能产生无法弥补的后果。在房地产上市公司10强中,
盈利能力强、发展势头好的多为专业化房地 产公司,房地产上市公司应走
专业化发展道路。随着股市管理的逐步严格和规范,许多公司维持不了《证
券法》所要求的盈利水平,被淘汰的命运不可避免;经营业绩良好的房地
产上市公司可通过收购 其他房地产企业,快速扩大企业的规模,房地产上
市公司之间差异会越来越大,整个房地产市场将重新洗 牌,优胜劣汰已是
必然,实力强大的房地产集团将逐步兼并重组多数实力较小的房地产企
业,少 数大房地产上市公司将掌控国内中型城市房地产很大一部分的市场
份额。因此, “TOP10研究组”认为规模化、专业化、集中化是房地产
上市公司的必然发展趋势。
目前中国房地产上市公司规模普遍偏小,总资产绝大多数在30亿元
以下,总市值多数 60亿 元~90亿元之间,企业规模与国际化企业相
差甚远。由于房地产属资金密集型行业,因此只有规模大, 才有利于企业
融资。
房地产开发专业性非常强,从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务,涉及面广,操作过程复杂,并且房地产又具有投资大、风险高的
特性,任何一种非专业性的 行为,都可能产生无法弥补的后果。
令人关注的是,有媒体从对国内行业评比中推出了“中国十大暴 利
行业”,其中这十大行业在股市中存在八个,房地产业就占据了一个。但
是,必须指出的是, 统计数字显示,这些暴利行业中大部分行业整体表现
明显弱于大盘。据统计,去年沪指的整体跌幅为17 .52%,而房地产
业平均跌幅为18.72%。显然,房地产业在市场中的暴利机会并不好
把 握。随着股市管理的逐步严格和规范,许多房地产上市公司维持不了《证
券法》所要求的盈利水平,被淘 汰的命运不可避免。经营业绩良好的房地
产上市公司可以通过收购其他房地产企业扩大企业规模,公司之 间的差异
会越来越大,优胜劣汰已是必然。未来房地产上市公司的发展趋势,一个
是专业化,另 外还要有一定的规模,有了规模才有可能在时间、地域和服
务类型上去做有效的投资组合。
如 何让企业在股市的海洋中平稳的远航,无疑是每个企业管理团队
的核心任务。在眼下的金融海啸以及未来 的不确定因素中让企业获得更大
的发展,是每位企业决策者首要考虑的问题。结合当前我国的市场体制、
政府的宏观调控政策以及国际金融市场的大环境。我国的房地产上市企业
要做的还很多。对我国 的经济分析后不难看到:1. 人民币升值对中国的
房地产市场是一个很大的利好,这会导致国外国内资 本的持续流进这个行
业,导致市场对房地产需求的增加,加快房地产的销售速度。2. 严重的
通货膨胀预期和政府更加严厉的监管控制措施将对中小房地产企业进行
毁灭性的打击。政府越是严格控制 土地越会导致房地产开发速度降低,供
给减少,需求盛,会导致房价不断的上升,随房价上升的是土地供 应的日
益减少和土地价格的上升:这会导致中小房地产企业由于没有资金实力,
竞争不到土地; 即使你竞争到了土地,由于没有资金的支持,导致开发速
度和开发品质的降低,品质的降低则意味着同质 竞争,卖不出好的价格。
所以我认为,现在评价好的房地产上市公司要有以下几条,这几条也是房
地产上市公司的以后重要的发展战略方向。
首先,打通产业链。房地产的价值链是很长的,以后房地 产企业的
竞争将更多的体现在对土地获得的能力上,得不到土地的开发企业在今后
会很快的消失 。要得到土地你需要广泛的人脉,资金实力等等。在有能力
得到土地的企业的竞争则体现在开发产品的品 质上,一分钱一分货!好位
置的好房子意味着好的销售价格。在销售之后的增值则体现在物业的管理上:包括物业出租管理,商业规划等等。所以以后房地产企业的竞争将是
价值链的全方位的竞争。
其次,打通资金链。在土地招拍挂的情况下,资金的实力意味着你
有资格竞争到更多的土地,完 全依赖自有资金去滚动开发路会越来越窄。
在政府收紧贷款的情况下,包括上市直接融资,发行企业债券 ,与国外投
资公司合作都是可以选择的方向,因此房地产企业必须扩大自己的融资渠
道,不要等 到资金炼崩溃才想到去融资,顺弛因资金链导致企业崩溃教训
值得大家思考,在顺弛喊出要做中国第一的 时候我的第一反映是:大跃进!
做到顶峰的时候也离崩溃不远了。
然后,打通人才链。企业的 发展离不开人才,表面上看随着房地产
企业的重新洗牌,一些小公司的倒闭人才会越来越多。但是,要看 到,随
着房地产上市公司价值链的打开,他们需要的不仅仅是开发类人才,随之
而来的是各个行 业的综合类人才,包括通晓金融类+管理类+工程技术的综
合性人才,这样的人才不多。还有,在企业不 断的扩张期,是否有自己的
人才培养机制,是否有自己的黄埔军校?
最后,打通制度模式。房 地产企业的制度就是赚钱的方式。对于房
地产上市公司,面临的是在有了土地,人才,资金之后的企业的 管理模式
的变革。企业要发展面临的就是企业扩张情况下,是否有适合自己的可以
复制的开发模 式。这里面包括的内容很多,包括企业的财务制度、成本管
理制度、营销和销售管理制度等等很多方面是 否都可以有持续性。这里面
需要强调的是,对于大的房地产企业,企业制度模式看起来比较成熟,他们面临的不断的在有限土地上的精耕细做。对于二三线房地产企业则意味
着从大城市到中小城市的战 略转移,在大城市他们是很小,但是对于二三
线城市也意味着大鳄。
除以上几点外, 树立房地产品牌意识也是同样不容忽视的。 对房地
产企业来说,能够上市意味着获得更多的发展机会, 但也应注意,目前我
国房地产市场仍处于供过于求的状况,主要矛盾是需求不足,而不是供应
方 面的问题。新上市的房地产企业要保持良好的业绩,必须树立品牌意识,
注重开发适销对路的产品,才能 在激烈的市场竞争中立于不败之地
未来的房地产企业如何生存,是许多业内人士关注的热点,地产大< br>佬任志强曾经说过,未来的房地产企业,要想日子过得舒服,积极上市、
积极进入资本市场是的必 经的途径,不能与资本市场结合只能有三种结
果,要么退到二三级城市去开发项目,要么只能做房地产开 发链条中的一
部分小活,要么就被这个行业淘汰出局。
未来的房地产企业已经进入了资本运作阶段,不能进入资本运作的
企业,生存境遇令人担忧。


结束语:写此论文的过程中,我对以往学习过的有关方面的知识有
了更为 牢固的掌握和更为深刻的理解,对我国现房地产上市公司现阶段的
发展状况以及未来的发展方向和当前房 地产市场的环境有了深入的理解,
这会对我以后的工作学习有极为重要的帮助。完成论文期间,要感谢我 的
指导老师XXX,给我许多方面的指点和建议,这些建议和指导起到了画
龙点睛之效。再次感 谢。

参考文献:《中国房地产业发展与创新》北京大学音像出版社 孟晓

《商业地产改变中国》黑龙江美术出版社 段宏斌

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